Oleh : Achmad Nur Hidayat – Ekonom dan Pakar Kebijakan Publik, UPN Veteran Jakarta
My Indonesia Blog,
Apakah rumah tapak hanya boleh dimiliki oleh orang kaya?
Pertanyaan ini muncul menyusul diskusi yang disampaikan Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman, Fahri Hamzah, yang mengusulkan kenaikan pajak terhadap rumah tapak sebagai strategi untuk mendorong masyarakat tinggal di rumah susun atau rusun. Ia menyatakan bahwa kebijakan ini diperlukan demi efisiensi ruang kota dan urbanisasi yang berkelanjutan.
Namun, apakah keadilan dapat dibangun dengan cara menekan hak dasar masyarakat kecil untuk memiliki tempat tinggal?
Apakah efisiensi ruang boleh mengabaikan mereka yang telah berjuang menabung untuk membeli rumah tapak sederhana, dan menjadikan rumah tapak sebagai satu-satunya warisan bagi anak-anak mereka? Dalam perdebatan mengenai ruang kota, infrastruktur, dan penggunaan lahan, suara kelompok masyarakat bawah seringkali terpinggirkan.
Usulan peningkatan pajak rumah tapak tidak hanya menyentuh aspek teknis, tetapi juga menyentuh isu sosial yang mendasar: siapa yang berhak atas kota, dan siapa yang berhak memiliki rumah?
Di Indonesia, rumah tapak lebih dari sekadar struktur bangunan dari batu bata, atap, dan dinding; ia merupakan bagian integral dari kehidupan dan praktik ekonomi serta budaya masyarakat.
Di sana, seorang ibu dapat menjalankan usaha kecil di depan rumah, seorang tukang dapat membangun bengkel sederhana di garasi, dan anak-anak dapat bermain di halaman tanpa perlu mengantre lift atau dibatasi oleh pagar rusun.
Kita seringkali membayangkan rusun sebagai solusi urban modern, yaitu tempat tinggal vertikal yang bersih, aman, dan efisien.
Bagi sebagian besar masyarakat menengah ke bawah, tinggal di rusun yang sempit, jauh dari tempat kerja, dan tanpa ruang sosial yang memadai, bukanlah impian—melainkan sebuah paksaan. Perpindahan ke rumah susun bukanlah pilihan rasional jika kualitas rusun belum memenuhi standar kehidupan layak. Usulan peningkatan pajak rumah tapak berangkat dari asumsi bahwa masyarakat memilih rumah tapak karena tidak efisien.
Padahal, mayoritas masyarakat memilih rumah tapak karena rusun yang ditawarkan negara belum memadai. Mereka tidak menolak rumah susun—mereka belum melihat rumah susun sebagai tempat tinggal yang bermartabat.
Bayangkan seseorang hanya mampu membeli sepeda motor untuk bekerja karena belum mampu membeli mobil. Lalu, pemerintah menaikkan pajak motor dengan alasan semua orang harus naik mobil listrik demi lingkungan. Padahal, harga mobil listrik mahal, pengisian dayanya tidak tersedia, dan jalan masih macet.
Ini adalah analogi dari kebijakan yang ingin mendorong masyarakat ke rusun dengan cara menaikkan pajak rumah tapak. Penambahan pajak khusus rumah tapak harus ditolak! Seolah-olah masyarakat tinggal di rumah tapak karena pilihan gaya hidup, bukan karena keterbatasan akses dan ekonomi.
Kebijakan berbasis paksaan, terutama melalui instrumen fiskal seperti pajak, hanya akan memperburuk ketimpangan. Ini menargetkan kelompok rentan: keluarga muda yang sedang berjuang membeli rumah pertama, pensiunan yang tinggal di rumah warisan, dan buruh informal yang mengandalkan rumah sebagai tempat usaha kecil-kecilan. Alih-alih menyelesaikan masalah backlog perumahan, kebijakan ini bisa memperparahnya.
Semakin banyak masyarakat yang tidak mampu lagi membeli rumah tapak, sementara rusun belum tersedia secara memadai dan layak, semakin banyak pula yang terpaksa tinggal di kontrakan sempit, permukiman ilegal, atau hunian yang tidak permanen.
Jika negara ingin menghadirkan keadilan sosial dalam kebijakan perumahan, maka instrumennya bukan hukuman, tetapi empati dan keberpihakan. Pajak seharusnya digunakan untuk mengoreksi ketimpangan, bukan memperburuknya. Mereka yang memiliki banyak rumah untuk disewakan, properti menganggur yang dibiarkan kosong sebagai instrumen spekulasi, atau rumah mewah yang dijadikan portofolio investasi, yang seharusnya menjadi sasaran.
Mereka inilah yang menyumbang pada inflasi harga tanah dan kelangkaan hunian di kota besar. Sebaliknya, keluarga yang berjuang membeli rumah pertama, meski kecil dan jauh dari pusat kota, harus dilindungi dan diberi ruang tumbuh. Di banyak negara maju, rumah pertama justru diberi subsidi dan insentif, bukan dihukum dengan tarif yang lebih tinggi.
Sektor perumahan tidak berdiri sendiri. Ia terhubung dengan lebih dari seratus sektor lainnya—bahan bangunan, jasa konstruksi, furnitur, transportasi, hingga jasa keuangan. Ketika permintaan rumah tapak menurun karena pajak dinaikkan, penurunan ini akan berdampak luas ke sektor riil dan lapangan kerja.
Di sisi lain, memperlambat pembangunan rumah tapak juga dapat memperkecil kontribusi sektor properti terhadap pertumbuhan ekonomi. Dalam kondisi di mana Indonesia masih membutuhkan stimulus dari sisi konsumsi dan investasi, kebijakan yang menyempitkan akses rakyat terhadap rumah justru dapat menjadi kontraproduktif.
Jika negara ingin membangun rumah susun, bangunlah dengan skema yang kuat dan terencana. Tapi jangan menghancurkan pasar rumah tapak sebagai “imbalan”.
Negara dapat dan harus mendorong pergeseran ke hunian vertikal—tapi bukan dengan menaikkan pajak rumah tapak. Caranya adalah dengan membangun rusun yang layak, strategis, dan terintegrasi dengan sistem transportasi. Subsidi bunga, insentif pengembang, dan program rumah sewa-milik dapat menjadi solusi yang manusiawi.
Pemerintah dapat menggunakan tanah-tanah negara dan BUMN yang selama ini tidak terpakai untuk membangun rumah vertikal bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Di banyak kota besar, negara masih memiliki lahan luas yang dapat dikembangkan menjadi kawasan percontohan perumahan vertikal berbasis keadilan sosial.
Yang dibutuhkan bukan tekanan, tetapi daya tarik. Bangunlah rusun yang membuat masyarakat ingin pindah karena manfaatnya, bukan karena takut dikenai pajak rumah tapak. Kebijakan publik tidak boleh dibangun dari asumsi bahwa efisiensi lebih penting dari kemanusiaan. Rumah adalah hak dasar, bukan hadiah yang diberikan hanya kepada mereka yang mampu memenuhi standar tata kota versi pemerintah.
Kita dapat mendorong efisiensi ruang, dapat membangun kota yang vertikal, dapat mendorong masyarakat tinggal lebih padat dan teratur. Tetapi kita harus melakukannya dengan cara yang adil dan manusiawi. Kita tidak bisa memperbaiki kota dengan merampas hak rakyat atas rumah yang sederhana.
Jangan jadikan kota sebagai taman impian bagi segelintir orang, dan sekaligus menjadi labirin tanpa pintu keluar bagi rakyat biasa. Menaikkan pajak rumah tapak adalah kebijakan yang jauh dari rasa keadilan. Ini lebih mirip upaya menyelesaikan soal dengan menghapus baris terakhir, bukan menjawabnya dengan jernih.
Jika negara benar-benar berpihak kepada rakyat, maka rumah harus dipertahankan sebagai hak semua warga—bukan hanya mereka yang mampu membayar. Dan setiap kebijakan perumahan harus mengingat satu hal penting: di balik angka-angka statistik, selalu ada manusia, keluarga, dan harapan yang layak kita jaga.
